[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 서울 송파구 잠실주공5단지 재건축 조합원들이 평형 선택을 두고 딜레마에 빠졌다. 당초 동일 평형을 선택할 경우 수억원의 환급금을 받을 것으로 예상됐지만, 재건축초과이익환수제(재초환)에 따른 부담금을 고려하면 오히려 환급금 상당액을 다시 내야 할 수 있다는 계산이 나오면서다.

반면 대형 평형을 선택하면 수십억원에 달하는 추가 분담금을 부담해야 해 이러지도 저러지도 못하는 상황이라는 평가다. 이에 재초환 제도가 조합원들의 실거주 목적에 따른 평형 선택을 제약하고, 단지 내 평형 선택을 양극화하는 한편 투기적 수요를 자극할 수 있다는 지적도 제기된다.

◆ 잠실5단지 조합원 분담금 추정표 설왕설래…동일 평형 이동 시 재초환 직면

29일 정비업계에 따르면 최근 잠실주공5단지 조합원들 사이에서는 개략적인 분담금 추정 자료가 확산되며 논란이 일었다. 해당 자료는 지난 7월 고시된 사업시행계획과 이달 분양신청 설명회 내용을 기초로 작성됐으며, 시공사가 제시한 평(3.3㎡)당 공사비 1060만원을 기준으로 추산됐다.

자료에 따르면 기존 34평형 조합원이 신축 84형(34평형)을 분양받을 경우 2억7785만원에서 최대 6억 922만원을 환급받는다. 기존 34평형 소유자가 39형(17평형)으로 평형을 줄이면 환급액은 17억9900만원에서 21억3038만원으로 산정됐다. 하지만 해당 자료는 이주비 대여 및 사업비 차입금에 따른 이자 비용 등이 배제된 수치다. 초과이익에 따른 환수, 이른바 재초환 역시 고려되지 않았다.

이 단지를 비롯한 서울 주요 재건축 단지들은 수억원대 재초환 부담금을 통보받고 있다. 조은희 국민의힘 의원실이 공개한 자료에 따르면 8월 기준 서울 내 재초환 부담금 부과 예상 단지는 46곳이며, 예상 부담금 총액은 2조1690억5100만원이다. 서초구 반포3주구(래미안 트리니원)는 5149억4844만원의 총 부담금을 통보받아 조합원 1인당 약 3억2000만원을 납부해야 한다. 용산구 이촌동 한강맨션은 1인당 예상 부담금이 약 6억8000만원으로 추산됐다.

잠실주공5단지도 재건축을 통해 한강변 초고층 아파트 조성을 추진 중인 만큼 재초환 부담금 부과가 유력하다. 환급금 6억원을 받더라도 재초환 부담금과 양도소득세 등을 제외하면 실제 수령액은 줄어들 가능성이 높다. 일각에서는 "양도소득세 등이 고려될 경우 총 비용이 환급액을 넘어설 수 있다"는 시각도 제기된다.

세금 부담으로 인해 평형 선택에 따른 비용 차이도 벌어지고 있다. 추산표에 따르면 신축 94형(42평형)을 선택할 경우 2억3386만원의 추가 분담금이 발생한다. 126형(55평형)은 14억4930만원, 152형(66평형)은 23억3987만원의 분담금을 내야 한다.

◆ 66평형 선택 시 최대 23억 분담금 진퇴양난…"재초환 되려 투기 조장 우려"

신보연 세종대학교 산업대학원 부동산AI융합학과 교수는 조합원들이 84형 대신 더 큰 평수를 선택하게 되며 남겨진 84형을 일반 분양으로 소화해야 하는 상황이 발생할 가능성이 높다고 봤다. 신 교수는 "잠실5단지 상황에 대해 84형으로 넘어가 환급을 받으면 재초환을 납부해야 하는 반면, 큰 평수로 넘어가 추가 분담금을 납부하면 재초환을 피할 수 있어 후자가 경제적으로 합리적인 선택이 되는 상황"이라고 분석했다.

그는 "재초환은 확정되지 않은 이익금을 입주 후 6개월이나 1년 이내에 현금으로 납부해야 하는 제도"라고 지적했다. 현금 융통이 어려운 원주민은 입주 후 재초환을 납부하지 못해 주택을 매각해야 하는 상황에 처할 수 있다는 것이다. 이어 신 교수는 "이로 인해 재건축 주택이 거주 목적이 아닌 차익 실현을 위한 투자 상품으로 인식돼 투기를 조장할 우려가 있다"고 덧붙였다.

현재 22대 국회에는 재초환 폐지법(김은혜 국민의힘 의원 발의), 인구감소지역 면제 법안(곽규택 의원 발의), 1주택자 감경 요건 보완 법안(조정식 의원 발의) 등이 발의된 상태다. 해당 법안들은 상임위원회에 계류돼 본격적인 심사가 진행되지 않고 있다.

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